La documentación correcta evita problemas

Uno de los aspectos que más ansiedad genera al comprar una propiedad es la cantidad de documentos que se requieren. Entre trámites bancarios, notariales, fiscales y del propio inmueble, es fácil perderse o descubrir a última hora que falta algo crucial que retrasa todo el proceso.

Esta guía te presenta un checklist completo y organizado de todos los documentos que necesitarás, ya sea que compres con crédito hipotecario, de contado, o mediante Infonavit. Tener todo listo con anticipación puede ahorrarte semanas de retrasos.

Documentos del comprador

Identificación oficial

• INE/IFE vigente: es el documento más solicitado. Asegúrate de que no esté vencida ni deteriorada. Si tu INE tiene más de 10 años, considera renovarla antes de iniciar el proceso.
• Pasaporte vigente: alternativa a la INE, especialmente útil si eres extranjero residente.
• CURP: la Clave Única de Registro de Población. Puedes obtener una copia actualizada en gob.mx/curp.
• Acta de nacimiento: reciente, generalmente se solicita con no más de 6 meses de expedición. Descárgala en línea en el Registro Civil de tu estado.

Documentos fiscales

• RFC con homoclave: indispensable para la escrituración. Si no tienes RFC, puedes tramitarlo en el SAT con cita previa. El proceso toma aproximadamente 1-2 semanas.
• Constancia de situación fiscal: documento que emite el SAT y muestra tu régimen fiscal y domicilio fiscal registrado. Se genera en línea en el portal del SAT.
• Declaraciones de impuestos: los últimos 2 años de declaraciones anuales (si estás obligado a declarar).

Comprobantes de domicilio

• Recibo reciente: luz (CFE), agua, gas o teléfono fijo a tu nombre o del propietario del domicilio donde vives. No mayor a 3 meses de antigüedad.
• Estado de cuenta bancario: algunos notarios y bancos aceptan estados de cuenta como comprobante de domicilio.

Documentos de estado civil

• Acta de matrimonio: si estás casado, ya que la propiedad puede formar parte de la sociedad conyugal. Debe ser reciente (no mayor a 6 meses).
• Capitulaciones matrimoniales: si te casaste bajo el régimen de separación de bienes, necesitarás el documento notarial que lo acredite.
• Acta de divorcio o sentencia: si eres divorciado.
• Convenio de liquidación de sociedad conyugal: en caso de divorcio, si la sociedad conyugal fue disuelta.

Documentos adicionales para crédito hipotecario bancario

Si vas a financiar tu compra con un crédito bancario, necesitarás documentación adicional que demuestre tu capacidad de pago.

Comprobantes de ingresos (asalariados)

• Recibos de nómina: los últimos 3 a 6 meses, dependiendo del banco. Deben incluir desglose de percepciones y deducciones.
• Carta patronal: emitida por tu empresa en papel membretado, indicando puesto, antigüedad y sueldo mensual. Con firma y sello del representante de recursos humanos.
• Estados de cuenta bancarios: los últimos 6 meses de la cuenta donde recibes tu nómina. Los bancos verifican que los depósitos coincidan con los recibos de nómina.
• Constancia de retenciones: formato 37 del SAT, proporcionado por tu empleador.

Comprobantes de ingresos (independientes o empresarios)

• Declaraciones anuales de ISR: últimos 2 años completos.
• Declaraciones provisionales de ISR: los últimos 6 meses.
• Estados de cuenta bancarios: los últimos 12 meses (los bancos son más rigurosos con independientes).
• Alta ante el SAT: constancia de situación fiscal que acredite tu actividad empresarial.
• Acta constitutiva: si eres dueño de una empresa y los ingresos provienen de ella.
• Estados financieros: balance general y estado de resultados, preferentemente dictaminados.
• Opinión de cumplimiento fiscal: documento del SAT que indica que estás al corriente con tus obligaciones fiscales. Se genera en línea.

Historial crediticio

• Reporte de Buró de Crédito: aunque el banco lo consulta directamente, es recomendable que tú también lo revises antes. Tienes derecho a una consulta gratuita al año en burodecredito.com.mx. Si necesitas mejorar tu perfil, consulta nuestra guía sobre cómo mejorar tu perfil crediticio para un hipotecario.

Documentos para crédito Infonavit

Si cotizas al IMSS y utilizarás tu crédito Infonavit, la documentación varía:

• NSS (Número de Seguridad Social): lo encuentras en tu tarjeta del IMSS o en el portal de Infonavit.
• Precalificación Infonavit: genera tu precalificación en el portal de Infonavit (micuenta.infonavit.org.mx) para conocer tu monto de crédito.
• Estado de cuenta de la subcuenta de vivienda: lo obtienes en la Afore donde estés registrado o directamente en Infonavit.
• Constancia de vigencia de derechos del IMSS: se tramita en las oficinas del IMSS o en línea.
• Avalúo: Infonavit tiene su propio padrón de valuadores autorizados.
• Acta de nacimiento certificada: con código QR verificable.
• Comprobante de domicilio: no mayor a 3 meses.
• INE vigente: ambos lados.

Para entender mejor las diferencias entre Infonavit y crédito bancario, lee nuestra comparativa de Infonavit vs crédito bancario.

Documentos del inmueble

Estos documentos deben ser proporcionados por el vendedor o desarrollador. Es fundamental que tu asesor inmobiliario y el notario los revisen cuidadosamente.

Propiedad usada

• Escritura pública: el título de propiedad del vendedor, inscrita en el Registro Público de la Propiedad de Jalisco.
• Certificado de libertad de gravamen: expedido por el Registro Público de la Propiedad, confirma que el inmueble no tiene adeudos, hipotecas, embargos u otros gravámenes. Tiene vigencia de 15 a 30 días.
• Constancia de no adeudo de predial: emitida por el municipio correspondiente (Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá o Tlajomulco). Confirma que el impuesto predial está al corriente.
• Constancia de no adeudo de agua: emitida por SIAPA en el AMG.
• Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento: si la propiedad está en un condominio o fraccionamiento cerrado.
• Boleta predial: muestra el valor catastral y la ubicación fiscal del inmueble.
• Alineamiento y número oficial: expedido por la dirección de obras públicas del municipio.
• Planos arquitectónicos: cuando están disponibles, facilitan la verificación de medidas y distribución.
• Identificación oficial del vendedor: INE vigente y RFC.
• Acta de matrimonio del vendedor: si está casado, su cónyuge debe firmar la escritura de venta (salvo separación de bienes).

Propiedad nueva o preventa

• Licencia de construcción: expedida por el municipio, autoriza la edificación del proyecto.
• Uso de suelo: constancia de que el terreno permite uso habitacional (o mixto, si aplica).
• Permiso de subdivisión: en caso de fraccionamientos o condominios horizontales.
• Régimen de propiedad en condominio: documento notarial que establece las áreas privativas, comunes y el reglamento. Debe estar inscrito en el Registro Público.
• Escritura del terreno: a nombre del desarrollador o de la empresa constructora.
• Acta constitutiva del desarrollador: si es persona moral, con poderes del representante legal.
• Planos arquitectónicos y de instalaciones: detalle de la distribución, instalaciones eléctricas, hidráulicas y de gas.
• Memoria descriptiva de acabados: lista detallada de marcas y modelos de pisos, muebles de baño, cocina, grifería, puertas, etc.
• Póliza de garantía: algunos desarrolladores ofrecen póliza de garantía sobre la estructura y acabados.

Para saber qué más revisar en una propiedad nueva, lee nuestra guía sobre cómo evaluar la calidad de construcción de un inmueble.

Documentos para la escrituración

El notario público es quien formaliza la operación. Estos son los documentos que el notario gestionará o solicitará:

Del comprador

• Todos los documentos de identificación mencionados arriba
• Comprobante de pago del ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles): 3% del valor más alto entre el valor de operación, el valor catastral o el valor del avalúo. El notario calcula y retiene este impuesto.
• Comprobante de pago de honorarios notariales

Del vendedor

• Escritura pública original
• Identificación oficial
• RFC y constancia de situación fiscal
• Certificado de libertad de gravamen
• Constancias de no adeudo

Generados por el notario

• Avalúo: realizado por un perito valuador autorizado. Determina el valor comercial del inmueble y es obligatorio para la escrituración. Costo aproximado: $3,000 a $8,000 MXN dependiendo del valor del inmueble.
• Certificado de no gravamen: el notario lo solicita al Registro Público.
• Cálculo de impuestos: el notario determina el ISR del vendedor y el ISAI del comprador.
• Escritura de compraventa: el documento oficial que transfiere la propiedad.

Checklist organizado por etapa

Etapa 1: búsqueda y precalificación

• INE vigente (ambos lados)
• CURP actualizada
• RFC con homoclave
• Constancia de situación fiscal del SAT
• Comprobante de domicilio reciente
• Últimos 6 recibos de nómina o declaraciones fiscales
• Últimos 6 estados de cuenta bancarios
• Reporte de Buró de Crédito (autogestión gratuita)
• Acta de nacimiento reciente
• Acta de matrimonio (si aplica)

Etapa 2: solicitud de crédito

• Solicitud de crédito del banco (formulario del banco)
• Carta patronal original (asalariados)
• Constancia de retenciones (asalariados)
• Declaraciones anuales de ISR (independientes)
• Estados financieros dictaminados (empresarios)
• Opinión de cumplimiento fiscal (SAT)
• Identificación oficial del cónyuge (si aplica)

Etapa 3: integración del expediente notarial

• Contrato de compraventa firmado
• Avalúo del inmueble
• Certificado de libertad de gravamen
• Constancias de no adeudo (predial, agua, mantenimiento)
• Escritura del vendedor
• Boleta predial actualizada
• Carta de instrucción del banco (si hay crédito)

Etapa 4: firma de escritura

• INE original (comprador y vendedor)
• Comprobante de pago del ISAI
• Comprobante de pago de honorarios notariales
• Cheques certificados o transferencias para el pago (según acuerdo)
• Póliza de seguro (si el crédito lo requiere)

Costos aproximados de documentación

Documento	Costo aproximado
Acta de nacimiento (en línea)	$100 - $150 MXN
Constancia de situación fiscal	Gratuita
Reporte de Buró de Crédito	Gratuita (1 vez al año)
Avalúo inmobiliario	$3,000 - $8,000 MXN
Certificado de libertad de gravamen	$500 - $1,500 MXN
Constancia de no adeudo predial	$100 - $300 MXN
Constancia de no adeudo de agua	$100 - $200 MXN
Alineamiento y número oficial	$300 - $800 MXN

Para un desglose completo de todos los gastos que conlleva una compra inmobiliaria, consulta nuestra guía de gastos adicionales al comprar una propiedad.

Consejos para agilizar el proceso

Prepara todo con anticipación

No esperes a tener la propiedad elegida para reunir documentos. Muchos de ellos (INE, CURP, RFC, constancias fiscales, estados de cuenta) puedes tenerlos listos antes de iniciar la búsqueda.

Digitaliza todo

Escanea todos tus documentos en formato PDF de alta calidad. Muchos bancos y notarios aceptan copias digitales para la integración inicial del expediente, y tener todo digital facilita compartir información rápidamente.

Verifica vigencias

Varios documentos tienen fecha de caducidad:

• Certificado de libertad de gravamen: 15-30 días
• Constancias de no adeudo: 30 días generalmente
• Actas del Registro Civil: 6 meses
• Carta patronal: 30-60 días

Coordina los tiempos para evitar que un documento expire mientras esperas otro.

Revisa tu Buró de Crédito

Consulta tu reporte antes de solicitar un crédito. Si hay errores o deudas no reconocidas, tienes derecho a solicitar una aclaración. El proceso puede tomar de 30 a 90 días, así que hazlo con tiempo.

Consulta con tu asesor inmobiliario

Cada operación puede tener particularidades que requieran documentos adicionales. Un asesor experimentado te dirá exactamente qué necesitas desde el inicio y te evitará sorpresas.

En Tzedeka simplificamos el proceso

Sabemos que la documentación puede ser el aspecto más tedioso de comprar una propiedad. En Tzedeka Bienes Raíces, nuestro equipo te guía en la recopilación de documentos, te conecta con notarios de confianza y se asegura de que tu expediente esté completo antes de cada etapa.

Si estás listo para dar el paso, explora nuestras oportunidades y comienza tu camino hacia la propiedad ideal con el respaldo de un equipo que conoce cada detalle del proceso.