Dos caminos hacia tu vivienda
Si trabajas en el sector privado en México y cotizas en el IMSS, tienes acceso a dos opciones principales de financiamiento para comprar una propiedad: el crédito Infonavit y el crédito hipotecario bancario. Cada uno tiene ventajas y limitaciones que debes entender para tomar la decisión correcta según tu situación financiera y el tipo de propiedad que buscas.
En esta guía comparamos ambas opciones a fondo, incluyendo los esquemas híbridos como cofinavit, para que puedas elegir la alternativa que mejor se adapte a tu perfil.
Cómo funciona el crédito Infonavit
Qué es Infonavit
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es un organismo gubernamental que otorga créditos hipotecarios a los trabajadores que cotizan en el IMSS. Tu patrón aporta el 5% de tu salario a tu subcuenta de vivienda, y esos recursos se utilizan como parte de tu enganche y para determinar tu monto de crédito.
Tipos de crédito Infonavit
Crédito Infonavit tradicional: el más común. El monto depende de tu edad, salario, saldo en subcuenta de vivienda, antigüedad laboral y comportamiento de pago.
Mejoravit: crédito de hasta $166,450 MXN (2025) para remodelación, ampliación o mejoras a tu vivienda actual. No requiere puntos Infonavit.
Crédito Infonavit total: para viviendas de mayor valor, con condiciones mejoradas respecto al tradicional.
Cofinavit: combina tu crédito Infonavit con un crédito bancario. Tu subcuenta de vivienda se usa como enganche y el banco complementa el financiamiento.
Requisitos para crédito Infonavit
- Tener al menos 1,080 puntos Infonavit (calculados con base en edad, salario, cotización continua y saldo)
- Relación laboral vigente con cotización al IMSS
- No tener un crédito Infonavit vigente
- La vivienda debe cumplir con los requisitos técnicos de Infonavit
- Solicitar un curso de educación financiera en línea (gratuito, obligatorio)
Monto máximo
En 2025, el monto máximo de crédito Infonavit es de aproximadamente $2,500,000 MXN, aunque el monto real que te otorguen dependerá de tu perfil. Un trabajador con salario de $25,000 MXN mensuales, 35 años de edad y buena antigüedad puede obtener entre $800,000 y $1,200,000 MXN.
Tasa de interés
La tasa de Infonavit se determina por tu nivel salarial:
| Salario mensual | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta $7,500 MXN (1 VSM) | 1.95% |
| $7,500 - $15,000 MXN | 3.00% - 5.00% |
| $15,000 - $30,000 MXN | 5.00% - 8.00% |
| $30,000 - $60,000 MXN | 8.00% - 10.20% |
| Más de $60,000 MXN | 10.20% - 12.00% |
Las tasas varían según el programa y el perfil exacto del solicitante. Para trabajadores de bajos ingresos, las tasas son significativamente menores que las bancarias. Para altos ingresos, la diferencia se reduce.
Cómo funciona el crédito bancario
Características generales
Los créditos hipotecarios bancarios están disponibles para cualquier persona que demuestre capacidad de pago, independientemente de si cotiza o no en el IMSS. Los bancos principales en México (Banorte, BBVA, Scotiabank, HSBC, Santander) ofrecen tasas fijas a plazos de hasta 20 años.
Para una comparación detallada entre bancos, consulta nuestra comparativa de créditos hipotecarios en México.
Requisitos generales
- Identificación oficial vigente
- Comprobante de ingresos (nómina o declaraciones fiscales)
- Buen historial crediticio (score de Buró de Crédito superior a 650)
- Enganche mínimo del 10% al 15%
- Antigüedad laboral mínima de 1-2 años
- Documentación completa del inmueble
Para la lista completa de documentos, revisa nuestra guía de documentos necesarios para comprar una propiedad.
Tasa de interés
Las tasas bancarias en 2025 oscilan entre 10.30% y 13.00% anual fijo, dependiendo del banco y del perfil del solicitante. El factor más influyente es tu score de Buró de Crédito. Si necesitas mejorarlo, consulta nuestra guía sobre cómo mejorar tu perfil crediticio para un hipotecario.
Comparativa lado a lado
| Característica | Infonavit | Crédito bancario |
|---|---|---|
| Tasa de interés | 1.95% - 12.00% | 10.30% - 13.00% |
| Monto máximo | ~$2,500,000 MXN | Hasta $30,000,000 MXN |
| Plazo máximo | 30 años | 20 años |
| Enganche | Subcuenta de vivienda | 10% - 20% en efectivo |
| Requisitos crediticios | Puntos Infonavit (1,080) | Score Buró +650 |
| Velocidad de trámite | 4-8 semanas | 3-6 semanas |
| Tipo de vivienda | Con restricciones | Sin restricciones |
| Pagos anticipados | Permitidos sin penalización | Generalmente sin penalización |
| Seguros | Incluidos | Incluidos en la mensualidad |
| Comisión apertura | Sin comisión | 0% - 1% |
Cuándo conviene Infonavit
Ingresos bajos a medios
Si tu salario es menor a $25,000 MXN mensuales, la tasa de Infonavit será significativamente menor que cualquier tasa bancaria. Para un trabajador que gana $15,000 MXN mensuales, la tasa puede ser del 4% al 6%, mientras que un banco le ofrecería entre 11% y 13%.
Primer vivienda de valor accesible
Para propiedades de hasta $1,500,000 MXN, Infonavit ofrece las mejores condiciones tanto en tasa como en facilidad de aprobación.
No tienes enganche ahorrado
Tu subcuenta de vivienda funciona como enganche. Si no has podido ahorrar para un enganche tradicional del 10%-20%, Infonavit te permite usar los recursos que tu patrón ha aportado durante tus años de cotización.
Historial crediticio limitado
Infonavit evalúa tu historial de cotización al IMSS más que tu Buró de Crédito. Si tienes poco historial crediticio o un score bajo, Infonavit puede ser más accesible.
Cuándo conviene crédito bancario
Ingresos altos
Si ganas más de $40,000 MXN mensuales, la tasa de Infonavit para tu nivel salarial (8%-12%) se acerca o iguala a las tasas bancarias. Además, el monto de crédito bancario será significativamente mayor.
Propiedades de alto valor
Para propiedades superiores a $2,500,000 MXN, necesitarás un crédito bancario o un esquema cofinavit. El mercado inmobiliario de Guadalajara, especialmente en zonas como Providencia, Andares o Valle Real, tiene precios que frecuentemente superan ese monto.
Mayor flexibilidad
Los créditos bancarios tienen menos restricciones sobre el tipo de vivienda:
- No requieren dictamen técnico de Infonavit
- Permiten comprar vivienda usada con menos trámites
- Aceptan propiedades en cualquier ubicación sin restricciones de valor por zona
Velocidad
El proceso bancario suele ser más rápido (3-6 semanas vs 4-8 semanas de Infonavit), lo cual puede ser crítico si el vendedor tiene otras ofertas.
Cofinavit: lo mejor de dos mundos
Cómo funciona
El cofinavit combina los recursos de tu subcuenta de vivienda (Infonavit) con un crédito hipotecario bancario. Funciona así:
- Tu subcuenta de vivienda se aplica como enganche o parte del precio
- Infonavit complementa con un crédito adicional
- El banco otorga el crédito principal por la diferencia
Ejemplo práctico
Propiedad de $5,000,000 MXN:
- Saldo en subcuenta de vivienda: $300,000 MXN (se aplica como enganche)
- Crédito Infonavit: $700,000 MXN (tasa según tu salario)
- Crédito bancario: $4,000,000 MXN (tasa bancaria del 10.50%)
- Total financiado: $5,000,000 MXN
Ventajas del cofinavit
- Accedes a propiedades de mayor valor que con Infonavit solo
- Usas tu subcuenta de vivienda como enganche (no necesitas tanto ahorro)
- Combinas la tasa baja de Infonavit con el monto alto del banco
- Mejor que pedir todo al banco porque reduces el monto del crédito bancario
Requisitos
- Tener al menos 1,080 puntos Infonavit
- Cumplir con los requisitos del banco seleccionado
- La suma de ambos créditos debe cubrir el valor de la propiedad
- Los bancos participantes en cofinavit incluyen: Banorte, BBVA, Scotiabank, HSBC, Santander, entre otros
Otros programas de Infonavit que debes conocer
Unamos créditos
Si tú y tu pareja (o un familiar directo) están registrados en Infonavit, pueden sumar sus créditos para acceder a una vivienda de mayor valor. Ambos deben tener los 1,080 puntos requeridos.
Mejoravit
Crédito de hasta $166,450 MXN para mejoras a tu vivienda actual. No requiere puntos Infonavit y tiene tasa preferencial. Ideal si ya tienes propiedad y quieres remodelar.
Crédito Infonavit + subsidio
Para trabajadores de bajos ingresos (hasta 5 UMA de ingreso mensual), existe la posibilidad de obtener un subsidio federal adicional que complementa tu crédito.
Infonavit para todos
Programa para trabajadores independientes que no cotizan en el IMSS. Requiere realizar aportaciones voluntarias a una subcuenta de vivienda durante al menos 12 meses.
Simulación comparativa
Para una propiedad de $2,000,000 MXN, comparemos las tres opciones:
Opción 1: solo Infonavit (salario de $25,000/mes)
- Crédito: $1,200,000 MXN
- Subcuenta como enganche: $400,000 MXN
- Faltante: $400,000 MXN (debes cubrirlo de tu bolsillo)
- Tasa: 6.5%
- Plazo: 30 años
- Mensualidad aproximada: $7,580 MXN
- Total pagado: $2,728,800 MXN
Opción 2: solo banco
- Enganche (20%): $400,000 MXN (de tu bolsillo)
- Crédito: $1,600,000 MXN
- Tasa: 10.50%
- Plazo: 20 años
- Mensualidad aproximada: $16,064 MXN
- Total pagado: $3,855,360 MXN + $400,000 enganche = $4,255,360 MXN
Opción 3: cofinavit
- Subcuenta como enganche: $400,000 MXN
- Crédito Infonavit: $700,000 MXN (tasa 6.5%, 30 años)
- Crédito bancario: $900,000 MXN (tasa 10.50%, 20 años)
- Mensualidad Infonavit: $4,424 MXN
- Mensualidad banco: $9,036 MXN
- Total mensual: $13,460 MXN (primeros 20 años), luego $4,424 MXN (10 años restantes)
En este escenario, el cofinavit ofrece un buen equilibrio: no necesitas desembolsar enganche, la mensualidad es manejable y pagas menos intereses totales que con el banco solo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mi Infonavit y luego cambiarlo a bancario?
Sí. La portabilidad de crédito te permite transferir tu hipoteca Infonavit a un banco, o viceversa, si encuentras mejores condiciones. Sin embargo, implica costos de escrituración nuevos.
¿Pierdo mi subcuenta si no uso Infonavit?
No. Tu subcuenta de vivienda seguirá acumulando recursos. Si nunca la usas para vivienda, al jubilarte recibirás ese dinero como parte de tu pensión.
¿Puedo usar Infonavit para comprar en preventa?
Sí, pero con limitaciones. El desarrollador debe estar registrado ante Infonavit y el proyecto debe cumplir con sus requisitos técnicos. Muchos desarrollos en Guadalajara están registrados. Conoce el proceso completo en nuestra guía de pasos para comprar un departamento en preventa.
¿Cuántos puntos Infonavit tengo?
Puedes consultarlo en el portal micuenta.infonavit.org.mx con tu NSS y una contraseña.
¿Qué pasa si me quedo sin empleo?
Infonavit ofrece un seguro de desempleo que cubre parcialmente tus mensualidades durante un periodo determinado. Con crédito bancario, debes seguir pagando o negociar una reestructura.
Nuestra recomendación según tu perfil
| Tu perfil | Opción recomendada |
|---|---|
| Salario < $20,000 MXN, primera vivienda | Infonavit tradicional |
| Salario $20,000-$40,000, propiedad < $2.5M | Infonavit o cofinavit |
| Salario > $40,000, propiedad > $2.5M | Cofinavit o crédito bancario |
| Independiente sin IMSS | Crédito bancario |
| Buen ahorro, propiedad premium | Crédito bancario |
| Pareja con doble cotización | Unamos créditos o cofinavit |
En Tzedeka te orientamos
En Tzedeka Bienes Raíces entendemos que elegir el financiamiento correcto es tan importante como elegir la propiedad correcta. Nuestro equipo te asesora para determinar qué esquema de crédito se adapta mejor a tu situación y te conectamos con los especialistas adecuados.
Trabajamos con propiedades que aceptan todos los esquemas de financiamiento: Infonavit, cofinavit y crédito bancario. Descubre nuestras oportunidades y da el primer paso hacia tu próxima propiedad.
